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Erben mehrere Personen gemeinsam ein Haus, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Verkaufen lässt sich die Immobilie nur, wenn alle Miterben zustimmen, denn über einen Nachlassgegenstand können die Erben nach § 2040 BGB nur gemeinschaftlich verfügen. Dieser Ratgeber erklärt, wie der Verkauf abläuft, welche Nachweise nötig sind, welche Wege es gibt, wenn sich die Erben nicht einig sind, und wie der Erlös steuerlich behandelt wird. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Geht es allgemein um den Verkauf einer geerbten Immobilie, auch durch einen Alleinerben, finden Sie das unter Geerbtes Haus verkaufen.
Ja, aber nur gemeinsam. Nach § 2040 BGB können die Miterben über einen Gegenstand des Nachlasses, also auch über das geerbte Haus, nur zusammen verfügen. Der Verkauf braucht deshalb die Zustimmung aller Erben, nicht nur einer Mehrheit. Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf damit blockieren, unabhängig von der Größe seines Erbteils. Davon zu unterscheiden ist die laufende Verwaltung des Nachlasses, etwa die Vermietung, über die die Erben nach § 2038 BGB mit der Mehrheit nach Erbteilen entscheiden; eine zur Erhaltung notwendige Maßnahme darf sogar jeder Miterbe allein veranlassen.
Vor dem Verkauf muss klar sein, wer in welchem Umfang geerbt hat. Dafür dient ein Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll. Auf dieser Grundlage wird das Grundbuch berichtigt, sodass die Erbengemeinschaft als Eigentümerin eingetragen ist. Hier gibt es einen wichtigen Kostenvorteil: Wird die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei. Danach fallen Gebühren nach dem GNotKG an. Hinzu kommen die üblichen Objektunterlagen für den Verkauf, von Grundriss bis Energieausweis; welche das sind, steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf.
Der Verkauf aus einer Erbengemeinschaft folgt einer klaren Reihenfolge:
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Will ein Miterbe nicht mitverkaufen, gibt es drei Wege. Welcher passt, hängt davon ab, wie festgefahren die Lage ist:
Weg
Wie es funktioniert
Wann sinnvoll
Auszahlung (Abschichtung)
Wie es funktioniertDie verkaufswilligen Erben zahlen den blockierenden Miterben aus; er scheidet gegen eine Abfindung aus der Gemeinschaft aus.
Wann sinnvollWenn die Mehrheit verkaufen will und genug Mittel zur Auszahlung vorhanden sind.
Erbteilverkauf (§ 2033 BGB)
Wie es funktioniertEin Miterbe verkauft seinen gesamten Erbteil, notariell beurkundet. Bei Verkauf an fremde Dritte haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).
Wann sinnvollWenn ein Erbe aussteigen will, die anderen aber gemeinsam weitermachen.
Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG)
Wie es funktioniertEin Miterbe beantragt beim Amtsgericht die Versteigerung des Hauses; der Erlös wird nach Abzug der Kosten geteilt.
Wann sinnvollNur als letztes Mittel, wenn keine Einigung gelingt. Oft niedrigerer Erlös als beim freien Verkauf.
Das Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB greift ausschließlich, wenn ein Erbteil an eine Person außerhalb der Erbengemeinschaft verkauft wird; unter Miterben gilt es nicht.
Ob auf den Verkaufsgewinn Steuer anfällt, richtet sich nach der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG), wobei den Erben die Besitzzeit des Erblassers angerechnet wird. Lag dessen Kauf mehr als zehn Jahre zurück oder wurde das Haus zuletzt selbst bewohnt, bleibt der Verkauf steuerfrei. Andernfalls ist der Gewinn steuerpflichtig, und zwar anteilig bei jedem Miterben nach seiner Erbquote. Davon getrennt entsteht mit dem Erbfall die Erbschaftsteuer mit eigenen Freibeträgen. Die Fristen im Detail stehen unter Geerbtes Haus verkaufen; für den konkreten Fall ist eine Steuerberatung sinnvoll.
Der freie Verkauf über den Markt erzielt in aller Regel einen höheren Erlös als eine Teilungsversteigerung, bei der das Haus oft unter dem Marktwert zugeschlagen wird und das Verfahren lange dauern kann. Solange sich die Erben grundsätzlich einig sind, ist der freie Verkauf der Weg mit dem besten Ergebnis für alle. Hilfreich ist dabei ein neutraler Makler, der zwischen den Erben vermittelt, einen nachvollziehbaren Preis vorlegt und den Ablauf koordiniert, damit am Notartermin alle an einem Strang ziehen.
Ohne seine Zustimmung kann das Haus nicht frei verkauft werden. Möglich sind dann die Auszahlung des blockierenden Erben, der Verkauf des eigenen Erbteils oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung über das Amtsgericht.
Ja. Nach § 2033 BGB kann jeder Miterbe über seinen Erbteil verfügen und ihn notariell verkaufen. Verkauft er an eine Person außerhalb der Erbengemeinschaft, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).
Es genügt ein Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Damit wird das Grundbuch auf die Erben berichtigt, bevor verkauft wird.
Der Kaufpreis fließt in der Regel auf ein gemeinsames Konto der Erbengemeinschaft und wird anschließend nach den Erbquoten unter den Miterben verteilt.
W&T Immobilien begleitet Erbengemeinschaften in Würzburg, im Landkreis und am Bayerischen Untermain als neutraler Vermittler zwischen den Erben, bei Einschätzung, Bewertung und Beurkundung. Wie der Verkauf einer geerbten Immobilie abläuft, steht unter Erbimmobilie verkaufen Würzburg. Eine nachvollziehbare Einschätzung des Werts liefert die Immobilienbewertung.
Autor: Matthias Wolf ist Immobilienmakler und Geschäftsführer der W&T Immobilien GmbH in Würzburg.
Quellen: BGB §§ 2032, 2033, 2034, 2038, 2040 (Erbengemeinschaft); ZVG § 180 (Teilungsversteigerung); EStG § 23 (Spekulationsfrist); GNotKG (Grundbuchberichtigung). Gesetze im Internet (gesetze-im-internet.de). Stand November 2026.
Erreichbarkeit
Montag bis Freitag
09:00 – 18:00 Uhr
Termine auch abends und samstags nach Absprache.
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