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Beim Hausverkauf trägt der Käufer den Großteil der Notar- und Grundbuchkosten; der Verkäufer zahlt in der Regel nur die Löschung alter Grundschulden im Grundbuch. Zusammen liegen Notar und Grundbuchamt bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die Gebühren sind bundesweit im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgeschrieben, überall gleich und nicht verhandelbar. Dieser Ratgeber erklärt die Höhe, wer welchen Teil zahlt, rechnet die Kosten an einem Beispiel vor und ordnet Fälligkeit und Steuer ein. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
Notar und Grundbuchamt kosten beim Verkauf einer Immobilie zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Davon entfallen rund 1,0 bis 1,5 Prozent auf den Notar und etwa 0,5 Prozent auf das Grundbuchamt. Die Höhe richtet sich nach dem Geschäftswert, also im Regelfall nach dem Kaufpreis, und ist im GNotKG bundeseinheitlich geregelt. Die Gebühren sind damit überall in Deutschland gleich, egal bei welchem Notar, und sie lassen sich nicht aushandeln. Im Notaranteil ist die Umsatzsteuer von 19 Prozent bereits enthalten.
Üblich ist, dass der Käufer den Großteil der Notar- und Grundbuchkosten trägt. Auf ihn entfallen die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und, falls er die Immobilie finanziert, die Bestellung der neuen Grundschuld für seine Bank. Der Verkäufer zahlt in der Regel nur die Löschung von Grundschulden oder anderen Rechten, die noch im Grundbuch stehen und nicht mehr gebraucht werden. Wichtig ist dabei ein juristischer Punkt: Käufer und Verkäufer sind beide Kostenschuldner des Notars (§ 29 GNotKG) und haften ihm gegenüber als Gesamtschuldner (§ 32 Abs. 1 GNotKG). Zahlt der Käufer trotz Vereinbarung nicht, kann der Notar die gesamte Gebühr vom Verkäufer verlangen. Deshalb wird die Kostenverteilung im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich geregelt. Der Kaufvertrag selbst muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden, sonst ist er unwirksam.
Ist die verkaufte Immobilie noch mit einer Grundschuld belastet, etwa aus einem längst getilgten Darlehen, muss diese vor oder beim Verkauf gelöscht werden. Dafür fallen zwei kleine Gebühren an: eine beim Notar für die Löschungsbewilligung und eine beim Grundbuchamt für die Löschung selbst. Zusammen liegen sie bei rund 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme; bei üblichen Restgrundschulden meist zwischen 100 und 400 Euro, bei hohen Grundschulden entsprechend mehr. Ist das Haus bereits lastenfrei, steht also keine Grundschuld mehr im Grundbuch, entfällt dieser Posten für den Verkäufer ganz. Für den Verkäufer sind die Notarkosten damit fast immer der kleinste Kostenpunkt beim Verkauf.
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Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegen die gesamten Notar- und Grundbuchkosten bei etwa 6.000 bis 8.000 Euro. Diesen Betrag trägt in der üblichen Aufteilung nahezu vollständig der Käufer. Der Verkäufer zahlt nur die Löschung einer noch eingetragenen Grundschuld, also einige hundert Euro, oder gar nichts, wenn das Haus lastenfrei ist.
Kaufpreis
Notar + Grundbuch gesamt (ca. 1,5–2 %)
Anteil Verkäufer (nur Löschung)
250.000 €
Notar + Grundbuch gesamt (ca. 1,5–2 %)3.750 € – 5.000 €
Anteil Verkäufer (nur Löschung)100 € – 400 €
400.000 €
Notar + Grundbuch gesamt (ca. 1,5–2 %)6.000 € – 8.000 €
Anteil Verkäufer (nur Löschung)100 € – 400 €
600.000 €
Notar + Grundbuch gesamt (ca. 1,5–2 %)9.000 € – 12.000 €
Anteil Verkäufer (nur Löschung)100 € – 400 €
Die Spanne beim Gesamtbetrag ergibt sich vor allem daraus, ob der Käufer eine neue Grundschuld für seine Bank eintragen lässt.
Der Notar stellt seine Rechnung, sobald er tätig geworden ist, in der Regel kurz nach der Beurkundung des Kaufvertrags. Die Gebühr ist dann fällig, unabhängig davon, ob der Kaufpreis schon geflossen ist. Die Kosten des Grundbuchamts entstehen mit den jeweiligen Eintragungen. Für den Verkäufer heißt das: Die Rechnung für die Löschung der Grundschuld kommt zeitnah nach dem Notartermin, nicht erst mit der Kaufpreiszahlung.
Für den Verkäufer einer selbst genutzten Immobilie sind die Notarkosten steuerlich nicht absetzbar. Anders bei einer vermieteten Immobilie, deren Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerpflichtig ist: Dann zählen die Löschungskosten zu den Veräußerungskosten und mindern den steuerpflichtigen Gewinn. Ob und wie das greift, hängt vom Einzelfall ab; dafür ist eine Steuerberatung sinnvoll.
Für den Verkäufer sind die Notarkosten nur ein kleiner Teil der Gesamtkosten. Größer fallen die Maklerprovision, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung der Bank bei vorzeitiger Darlehensablösung und der Energieausweis ins Gewicht. Wie hoch die Provision in Bayern ist und wer sie trägt, steht unter Maklerprovision in Bayern. Einen vollständigen Überblick über alle Kosten beim Verkauf gibt die Seite Immobilie verkaufen.
Nur in geringem Umfang. Der Verkäufer zahlt in der Regel allein die Löschung alter Grundschulden, meist einige hundert Euro. Den Großteil der Notar- und Grundbuchkosten trägt der Käufer.
Grundsätzlich ja. Weil der Käufer den Großteil zahlt, wählt in der Praxis meist er den Notar. Die Gebühren sind bei jedem Notar identisch, da sie gesetzlich festgelegt sind.
Nein. Sie sind im GNotKG festgeschrieben und bundesweit gleich. Weder Notar noch Parteien können die Höhe ändern.
Rund 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme, bei üblichen Restgrundschulden meist 100 bis 400 Euro. Ist das Haus lastenfrei, entfällt die Löschung.
Wer in Würzburg und Umgebung verkauft, zahlt dieselben gesetzlichen Notargebühren wie überall in Deutschland. Für den Verkäufer bleibt es beim kleinen Posten der Grundschuld-Löschung. Welche Kosten beim Verkauf insgesamt auf Sie zukommen und wie der Ablauf aussieht, steht unter Immobilie verkaufen. Eine Einschätzung des möglichen Verkaufspreises liefert die Immobilienbewertung.
Autor: Matthias Wolf ist Immobilienmakler und Geschäftsführer der W&T Immobilien GmbH in Würzburg.
Quellen: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), insbesondere §§ 29 und 32 sowie Kostenverzeichnis; BGB § 311b; EStG § 23 (Spekulationsfrist). Gesetze im Internet (gesetze-im-internet.de). Stand November 2026.
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Termine auch abends und samstags nach Absprache.
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