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Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses in Bayern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision seit Dezember 2020 üblicherweise je zur Hälfte, üblich sind insgesamt 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, also je 3,57 Prozent. Bei der Vermietung gilt dagegen das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Dieser Ratgeber erklärt die genaue Gesetzeslage, rechnet die Provision an einem Beispiel vor, zeigt, für welche Objekte die Teilung nicht gilt, und ordnet die steuerliche Behandlung ein. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
Die Maklerprovision in Bayern liegt beim Verkauf von Wohnimmobilien üblicherweise bei 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Diese Gesamtprovision setzt sich aus 6 Prozent netto zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer zusammen und wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sodass auf jede Seite 3,57 Prozent entfallen. Die Höhe ist gesetzlich nicht festgeschrieben und damit frei verhandelbar; 3,57 Prozent je Partei sind in Bayern und Süddeutschland der verbreitete Satz. Bei der Vermietung gilt eine andere Grundlage, dazu weiter unten.
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher trägt der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerprovision. Das regeln die §§ 656a bis 656d BGB, in Kraft seit dem 23. Dezember 2020. Entscheidend ist: Das Gesetz schreibt keine starre 50:50-Teilung vor, sondern eine Obergrenze. Beauftragen beide Seiten denselben Makler, zahlen sie zu gleichen Teilen (§ 656c BGB). Beauftragt nur eine Seite, meist der Verkäufer, darf sie von der anderen höchstens den Betrag verlangen, den sie selbst zahlt, und erst, nachdem sie ihren Anteil beglichen hat (§ 656d BGB). Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf zudem der Textform (§ 656a BGB), ein mündlicher Vertrag ist unwirksam.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro beträgt die Maklerprovision in Bayern üblicherweise 7,14 Prozent, also 28.560 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Geteilt auf beide Seiten zahlt jede Partei 3,57 Prozent, das sind je 14.280 Euro. Für den Verkäufer heißt das: Von seinem Verkaufserlös gehen 14.280 Euro an den Makler, fällig erst mit dem erfolgreichen Abschluss.
Kaufpreis
Gesamtprovision (7,14 %)
Anteil je Partei (3,57 %)
250.000 €
Gesamtprovision (7,14 %)17.850 €
Anteil je Partei (3,57 %)8.925 €
400.000 €
Gesamtprovision (7,14 %)28.560 €
Anteil je Partei (3,57 %)14.280 €
600.000 €
Gesamtprovision (7,14 %)42.840 €
Anteil je Partei (3,57 %)21.420 €
Die gesetzliche Teilungspflicht gilt nur beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch einen Verbraucher. Für andere Objekttypen und Konstellationen ist die Provision frei vereinbar:
Objekt / Konstellation
Teilungspflicht nach §§ 656a ff. BGB?
Eigentumswohnung, Käufer ist Verbraucher
Teilungspflicht nach §§ 656a ff. BGB?ja
Einfamilienhaus, Käufer ist Verbraucher
Teilungspflicht nach §§ 656a ff. BGB?ja
Mehrfamilienhaus / Renditeobjekt
Teilungspflicht nach §§ 656a ff. BGB?nein
Grundstück
Teilungspflicht nach §§ 656a ff. BGB?nein
Gewerbeimmobilie
Teilungspflicht nach §§ 656a ff. BGB?nein
Käufer ist Unternehmer
Teilungspflicht nach §§ 656a ff. BGB?nein
Bei einem Mehrfamilienhaus oder einem Grundstück kann die Provision also allein dem Käufer oder allein dem Verkäufer auferlegt werden, je nachdem, was im Maklervertrag steht.
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Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn, und das ist in aller Regel der Vermieter. Grundlage ist das Wohnungsvermittlungsgesetz, in Kraft seit Juni 2015. Die Provision ist auf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt, also 2,38 Monatskaltmieten. Nur wenn ein Mietinteressent den Makler selbst und nachweisbar mit der Suche beauftragt und der Makler daraufhin eine passende Wohnung findet, darf ausnahmsweise der Mieter zahlen. Ein Vermieter kann die Maklerkosten nicht auf den Mieter abwälzen.
Die Maklerprovision wird erst fällig, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt (§ 652 BGB). Ohne Erfolg gibt es keine Provision, auch wenn der Makler bereits inseriert und Besichtigungen durchgeführt hat. Beim Kauf entsteht der Anspruch mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Vorschüsse sind unüblich, die Provision selbst bleibt erfolgsabhängig. Ein gesonderter Aufwandsersatz ist nur zulässig, wenn er ausdrücklich vereinbart wurde (§ 652 Abs. 2 BGB).
Ob die Maklerprovision absetzbar ist, hängt davon ab, wer sie zahlt und wofür die Immobilie genutzt wird. Für den Käufer einer selbst genutzten Immobilie ist sie steuerlich nicht absetzbar. Kauft er zur Vermietung, zählt die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht, anteilig für den Gebäudewert, die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Der Verkäufer kann die Provision als Werbungskosten ansetzen, wenn er eine vermietete Wohnung neu vermietet, oder als Veräußerungskosten, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist steuerpflichtig ist und den Gewinn mindert. Für die konkrete Behandlung ist eine Steuerberatung sinnvoll.
Die Maklerprovision ist verhandelbar, weil ihre Höhe gesetzlich nicht festgelegt ist. Spielraum besteht vor allem bei hochpreisigen Objekten und bei Konstellationen ohne Teilungspflicht, etwa Mehrfamilienhäusern. Die gesetzliche Grenze beim Verbraucherkauf bleibt jedoch bestehen: Der Käufer muss nie mehr zahlen als der Verkäufer. Wer die Provision ganz vermeiden will, kann privat ohne Makler verkaufen, trägt dann aber Bewertung, Vermarktung, Unterlagen und Verhandlung selbst. Was ein Makler dafür leistet, steht unter Immobilie verkaufen.
Die 7,14 Prozent sind die Gesamtprovision für beide Seiten zusammen, nicht der Käuferanteil. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zahlt der Käufer in Bayern üblicherweise die Hälfte, also 3,57 Prozent.
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, meist je 3,57 Prozent. Der Verkäufer trägt mindestens die Hälfte, der Käufer nie mehr als der Verkäufer.
Ja, solange kein Alleinauftrag mit Provisionsbindung besteht. Bei einem einfachen Maklerauftrag kann ein Eigentümer auch selbst einen Käufer finden und zahlt dann keine Provision, weil der Makler den Abschluss nicht vermittelt hat.
Erst wenn durch den Makler ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt, beim Kauf also mit der notariellen Beurkundung. Ohne erfolgreichen Abschluss fällt keine Provision an (§ 652 BGB).
Wer in Würzburg und Umgebung mit Makler verkauft, zahlt die Provision erst im Erfolgsfall und teilt sie sich mit dem Käufer. Wie der Verkauf abläuft und welche Leistungen die Provision abdeckt, steht unter Immobilie verkaufen. Eine Einschätzung des möglichen Verkaufspreises liefert die Immobilienbewertung.
Erreichbarkeit
Montag bis Freitag
09:00 – 18:00 Uhr
Termine auch abends und samstags nach Absprache.
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