Verkehrswert ermitteln: die drei Verfahren verständlich erklärt
Der Verkehrswert einer Immobilie wird nach einem von drei gesetzlich festgelegten Verfahren ermittelt: Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Welches Verfahren passt, hängt vom Objekttyp und der Datenlage ab. Die Grundlage bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die seit 2022 in aktueller Fassung gilt. Dieser Ratgeber erklärt die drei Verfahren mit je einem Rechenbeispiel, zeigt, wie das Finanzamt bei einer Erbschaft rechnet, und grenzt den Verkehrswert vom Grundsteuerwert ab. Er ersetzt keine Bewertung durch eine Fachperson.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB). Er ist ein objektiver, stichtagsbezogener Wert, kein konkreter Angebots- oder Verkaufspreis. Gebraucht wird der Verkehrswert bei Verkauf, Erbschaft, Schenkung, Scheidung, Zwangsversteigerung und für das Finanzamt. Ermittelt wird er nach der ImmoWertV, die die drei anerkannten Verfahren und ihre Anwendung regelt.
Die drei Wertermittlungsverfahren im Überblick
Die drei Verfahren nach der ImmoWertV unterscheiden sich darin, worüber sie den Wert herleiten. Welches zum Einsatz kommt, richtet sich nach Objekttyp und Datenlage:
Verfahren
Wofür
Grundlage
Rechtsgrundlage
Vergleichswertverfahren
WofürEigentumswohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke
Grundlageerzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte
Rechtsgrundlage§§ 24 ff. ImmoWertV
Ertragswertverfahren
Wofürvermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien
Grundlageerzielbare Mieterträge und Bodenwert
Rechtsgrundlage§§ 27 ff. ImmoWertV
Sachwertverfahren
Wofürselbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser
GrundlageBodenwert plus Gebäudesachwert
Rechtsgrundlage§§ 35 ff. ImmoWertV
In der Praxis wird oft ein Hauptverfahren gewählt und mit einem zweiten plausibilisiert. Fehlen Vergleichspreise, weicht man auf das Sachwertverfahren aus.
Vergleichswertverfahren: Rechenbeispiel
Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab und ist der Maßstab für Eigentumswohnungen und vergleichbare Häuser. Vereinfachtes Beispiel: Vergleichbare Wohnungen im selben Stadtteil wurden zuletzt für durchschnittlich 4.000 Euro pro Quadratmeter verkauft. Für eine 90 Quadratmeter große Wohnung ergibt das einen Ausgangswert von 360.000 Euro. Auf diesen Wert kommen Zu- oder Abschläge für Zustand, Stockwerk, Balkon oder Baujahr. Die Kaufpreise liefern die Gutachterausschüsse der Gemeinden. Je mehr echte Vergleichsfälle vorliegen, desto genauer ist das Ergebnis.
Ertragswertverfahren: Rechenbeispiel
Das Ertragswertverfahren bewertet eine vermietete Immobilie über ihre Erträge und ist maßgeblich für Kapitalanlagen. Der Wert setzt sich aus dem Bodenwert und dem kapitalisierten Gebäudeertrag zusammen. Vereinfachtes Beispiel: Ein Mietshaus bringt eine Jahresnettokaltmiete von 24.000 Euro. Nach Abzug von Bewirtschaftungskosten von rund 20 Prozent bleibt ein Reinertrag von 19.200 Euro. Davon wird die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen, bei einem Bodenwert von 150.000 Euro und einem Liegenschaftszins von 3 Prozent sind das 4.500 Euro, es bleiben 14.700 Euro Gebäudereinertrag. Multipliziert mit einem Vervielfältiger von 22, der von Zins und Restnutzungsdauer abhängt, ergibt das einen Gebäudeertragswert von rund 323.000 Euro. Zusammen mit dem Bodenwert von 150.000 Euro liegt der Ertragswert bei etwa 473.000 Euro.
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Sachwertverfahren: Rechenbeispiel
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert über die Substanz und kommt bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz, für die es kaum Vergleichspreise gibt. Vereinfachtes Beispiel: Ein Grundstück von 500 Quadratmetern mit einem Bodenrichtwert von 400 Euro ergibt einen Bodenwert von 200.000 Euro. Die Herstellungskosten für das Gebäude liegen bei 2.000 Euro je Quadratmeter, bei 150 Quadratmetern also 300.000 Euro; nach Abzug einer Alterswertminderung von 30 Prozent bleiben 210.000 Euro Gebäudesachwert. Zusammen ergibt das einen vorläufigen Sachwert von 410.000 Euro, der mit einem Sachwertfaktor zur Marktanpassung multipliziert wird. Bei einem Faktor von 1,1 liegt der Sachwert bei rund 451.000 Euro.
Wie berechnet das Finanzamt den Verkehrswert bei einer Erbschaft?
Das Finanzamt ermittelt den Wert einer geerbten oder geschenkten Immobilie nach dem Bewertungsgesetz, nicht nach der ImmoWertV. Es verwendet dieselben drei Verfahren in typisierter Form: das Vergleichswertverfahren für Wohnungen und Einfamilienhäuser, das Ertragswertverfahren für Mietobjekte und das Sachwertverfahren als Auffanglösung (§§ 182 ff. BewG). Weil diese typisierten Werte den echten Zustand einer Immobilie oft nicht abbilden, können Erben einen niedrigeren Verkehrswert durch ein qualifiziertes Gutachten nachweisen (§ 198 BewG). Das lohnt sich, wenn die Immobilie sanierungsbedürftig ist oder in schlechter Lage liegt und der Finanzamtswert dadurch zu hoch ausfällt. Mehr dazu im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.
Grundsteuerwert und Verkehrswert sind nicht dasselbe
Der Grundsteuerwert ist nicht der Verkehrswert und taugt nicht als dessen Ersatz. Der Grundsteuerwert wurde im Zuge der Grundsteuerreform zum Stichtag 1. Januar 2022 ermittelt und dient allein der Berechnung der Grundsteuer; im Bundesmodell liegt er in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert. In Bayern gibt es gar keinen Grundsteuerwert: Der Freistaat nutzt ein reines Flächenmodell, bei dem die Grundsteuer aus Grundstücks- und Gebäudefläche mit Äquivalenzzahlen berechnet wird, ganz ohne Wertansatz. Aus dem Grundsteuerbescheid lässt sich der Marktwert einer Immobilie daher nicht ableiten.
Was mindert den Verkehrswert eines Hauses?
Den Verkehrswert eines Hauses mindern vor allem Zustand und Lage, die ein Online-Rechner nicht erfasst. Dazu zählen Sanierungsstau, ein schlechter Energiestandard mit Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz, ein veralteter Grundriss, Feuchtigkeit oder Schimmel, eine Lärm- oder Hanglage sowie Belastungen im Grundbuch wie ein Wohnrecht oder eine Grunddienstbarkeit. Ein 60 Jahre altes, unsaniertes Haus erzielt deshalb einen deutlich niedrigeren Quadratmeterpreis als ein saniertes Objekt in derselben Straße. Umgekehrt heben eine gefragte Lage, ein gepflegter Zustand und vollständige Unterlagen den Wert.
Wege zur Wertermittlung und ihre Kosten
Den Verkehrswert ermitteln lassen können Sie auf drei Wegen mit unterschiedlicher Genauigkeit und unterschiedlichen Kosten:
Weg
Genauigkeit
Kosten
Geeignet für
Online-Rechner
Genauigkeitgrob
Kostenkostenlos
Geeignet fürerste Orientierung
Makler (Marktwerteinschätzung)
Genauigkeitmittel, regional
Kostennach Vereinbarung
Geeignet fürVerkaufsvorbereitung
Sachverständigengutachten
Genauigkeithoch, rechtssicher
Kosten0,5–1,5 % des Werts
Geeignet fürGericht, Finanzamt, Streit
Für den Verkauf genügt in den meisten Fällen die Einschätzung eines Maklers mit lokaler Marktkenntnis. Ein rechtssicheres Gutachten braucht es nur, wenn der Wert vor Gericht oder dem Finanzamt standhalten muss. Wie eine solche Einschätzung abläuft, steht unter Immobilienbewertung.
Häufige Fragen zum Verkehrswert
Wie berechnet man den Verkehrswert?
Der Verkehrswert wird nach einem der drei Verfahren der ImmoWertV berechnet: Vergleichswert über Kaufpreise ähnlicher Objekte, Ertragswert über die Mieterträge, Sachwert über Bodenwert plus Gebäudesubstanz. Welches Verfahren passt, hängt vom Objekttyp ab.
Was kostet es, den Wert einer Immobilie schätzen zu lassen?
Ein Online-Rechner ist kostenlos, aber grob. Die Marktwerteinschätzung eines Maklers ist unverbindlich. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen kostet in der Regel 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts.
Kann man aus dem Grundsteuerwert den Verkehrswert ermitteln?
Nein. Der Grundsteuerwert dient nur der Grundsteuer und liegt meist deutlich unter dem Verkehrswert. In Bayern gibt es wegen des Flächenmodells gar keinen Grundsteuerwert.
Wo bekomme ich den Verkehrswert meines Hauses her?
Eine erste Orientierung geben Online-Rechner, eine belastbare regionale Einschätzung ein Makler, einen rechtssicheren Wert ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger.
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