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Ein geerbtes Haus darf verkauft werden, sobald die Erben das Erbe angenommen haben und als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Eine gesetzliche Sperrfrist für den Verkauf gibt es nicht. Entscheidend sind drei andere Dinge: der Nachweis der Erbfolge, die Einigung unter mehreren Erben und die Steuer auf Erbschaft und möglichen Verkaufsgewinn. Dieser Ratgeber erklärt den Ablauf, die wichtigsten Fristen und die Steuerregeln mit Stand 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Ein geerbtes Haus kann verkauft werden, sobald der Erbe oder die Erbengemeinschaft als Eigentümer im Grundbuch steht. Dafür muss das Erbe angenommen sein und die Erbfolge nachgewiesen werden. Eine Wartezeit schreibt das Gesetz nicht vor, der Verkauf ist also theoretisch unmittelbar nach der Grundbuchberichtigung möglich. In der Praxis vergehen einige Wochen, bis Erbschein oder Testamentsnachweis vorliegen und das Grundbuch berichtigt ist. Die Bewertung und das Zusammenstellen der Unterlagen lassen sich in dieser Zeit bereits vorbereiten.
Für den Verkauf eines geerbten Hauses ist ein Erbschein nicht zwingend, für die Eintragung ins Grundbuch aber ein Erbnachweis nötig. Als Nachweis genügt neben dem Erbschein auch ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO). Liegt nur ein privatschriftliches Testament vor, verlangt das Grundbuchamt in der Regel einen Erbschein. Der Erbschein kostet Gebühren, die sich nach dem Nachlasswert richten, deshalb spart ein vorhandenes notarielles Testament hier oft Geld.
Der Verkauf eines geerbten Hauses läuft in sechs Schritten ab, jeder mit einem klaren Ergebnis:
Beim geerbten Haus laufen mehrere Fristen parallel, die nichts miteinander zu tun haben. Die wichtigsten im Überblick:
Frist
Dauer
Grundlage
Erbe ausschlagen
Dauer6 Wochen ab Kenntnis
Grundlage§ 1944 BGB
Erbschaft dem Finanzamt anzeigen
Dauer3 Monate ab Kenntnis
Grundlage§ 30 Abs. 1 ErbStG
Grundbuchberichtigung gebührenfrei
DauerAntrag binnen 2 Jahren nach Erbfall
Grundlage§ 60 Abs. 4 GNotKG
Spekulationsfrist (Besitz Erblasser zählt mit)
Dauer10 Jahre
Grundlage§ 23 EStG
Die Spekulationsfrist ist die wichtigste für die Verkaufsentscheidung, weil nur sie darüber bestimmt, ob auf den Verkaufsgewinn Steuer anfällt.
Zwei Steuern sind beim Verkauf eines geerbten Hauses zu trennen: die Erbschaftsteuer auf das Erbe und die Spekulationssteuer auf einen Verkaufsgewinn. Beide entstehen aus unterschiedlichen Gründen und werden getrennt berechnet.
Steuer
Worauf
Wann sie entfällt
Erbschaftsteuer
Woraufauf den geerbten Wert
Wann sie entfälltwenn der Wert unter dem persönlichen Freibetrag liegt (§ 16 ErbStG)
Spekulationssteuer
Woraufauf den Verkaufsgewinn
Wann sie entfälltwenn die Zehnjahresfrist abgelaufen ist oder Selbstnutzung vorlag (§ 23 EStG)
Die Erbschaftsteuer richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Wert: Der Freibetrag beträgt 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro je Kind und 200.000 Euro je Enkel, bei bereits verstorbenem Elternteil ebenfalls 400.000 Euro (§ 16 ErbStG, Stand 2026). Die Spekulationssteuer betrifft nur den Gewinn aus dem Verkauf und nur, wenn die Frist noch läuft.
Der Verkauf eines geerbten Hauses ist von der Spekulationssteuer befreit, wenn der Erblasser die Immobilie bereits länger als zehn Jahre besessen hat oder wenn das Haus im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde (§ 23 EStG). Die Besitzzeit des Verstorbenen wird dem Erben angerechnet und beginnt nicht neu. Von der Erbschaftsteuer wiederum bleibt das Familienheim unter Bedingungen frei: Erben es Kinder und nutzen es unverzüglich mindestens zehn Jahre selbst, bleibt es bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Diese Befreiung entfällt rückwirkend, wenn das Haus innerhalb der zehn Jahre verkauft wird. Wer also steuerfrei erben und bald verkaufen will, muss beide Regeln gegeneinander abwägen.
Ein Rechenbeispiel zeigt, wie die Spekulationssteuer bei einem geerbten, vermieteten Haus entsteht. Angenommen, der Erblasser hatte das Haus 2019 für 300.000 Euro gekauft, es war durchgehend vermietet, und der Erbe verkauft es 2026 für 400.000 Euro:
Hätte der Erblasser dasselbe Haus schon 2014 gekauft, wäre die Frist 2026 abgelaufen und der Verkauf steuerfrei. Die genaue Berechnung gehört in die Hand eines Steuerberaters; die Grundregeln stehen im Ratgeber Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.
Gehört ein geerbtes Haus mehreren Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft und können das Haus nur gemeinsam und einstimmig verkaufen (§ 2040 BGB). Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf blockieren. Einigen sich die Erben nicht, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG), die meist weniger einbringt als ein freihändiger Verkauf. Ein einzelner Erbe kann allerdings seinen Erbanteil notariell verkaufen (§ 2033 BGB); die übrigen Miterben haben beim Verkauf an einen fremden Dritten ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). Wie eine Erbengemeinschaft den Verkauf organisiert und die Auszahlung regelt, erklärt der Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus gemeinsam verkaufen.
Ob sich beim geerbten Haus Verkauf oder Vermietung lohnt, hängt von Zustand, Lage, Finanzierung und der eigenen Lebenssituation ab. Ein Verkauf bringt sofort Liquidität, ist bei einer Erbengemeinschaft meist der einzige Weg zur Aufteilung und vermeidet laufende Pflichten als Vermieter. Eine Vermietung bringt dagegen laufende Einnahmen und kann steuerlich sinnvoll sein, verlangt aber Verwaltung, Instandhaltung und ausreichende Rücklagen, gerade bei einem älteren, sanierungsbedürftigen Haus.
Kriterium
Verkauf
Vermietung
Liquidität
Verkaufsofort
Vermietunglaufend, geringer
Erbengemeinschaft
Verkaufteilbar
Vermietungschwierig zu verwalten
Aufwand
Verkaufeinmalig
Vermietungdauerhaft
Sanierungsbedarf
Verkaufgeht an Käufer über
Vermietungbleibt beim Eigentümer
Für ein geerbtes Haus gibt es keine allgemeine gesetzliche Frist, innerhalb derer es verkauft, vermietet oder bewohnt sein muss. Zwei Einschränkungen sind trotzdem zu beachten. Erstens kann in Städten mit Zweckentfremdungssatzung längerer Leerstand von Wohnraum genehmigungspflichtig sein. Zweitens verlangt die Familienheim-Steuerbefreiung einen unverzüglichen Einzug des erbenden Kindes, in der Regel innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall; wer länger wartet, verliert die Befreiung. Für den reinen Verkauf dagegen spielt der Leerstand steuerlich keine Rolle.
Von der Spekulationssteuer ist der Verkauf frei, wenn der Erblasser das Haus über zehn Jahre besaß oder es selbst genutzt wurde. Von der Erbschaftsteuer bleibt das Familienheim frei, wenn ein Kind unverzüglich einzieht und es zehn Jahre selbst nutzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).
Jeden Erwerb von Todes wegen müssen Sie dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis anzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Bei einem notariell beurkundeten Testament meldet oft schon das Nachlassgericht.
Ja. Ein Miterbe kann seinen gesamten Anteil am Nachlass notariell verkaufen (§ 2033 BGB). Die Immobilie selbst lässt sich nur mit allen Miterben gemeinsam veräußern.
Ja, sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen. Für ein unbebautes Grundstück gilt dieselbe Zehnjahres-Spekulationsfrist wie für ein Haus.
Wer eine geerbte Immobilie verkaufen möchte, lässt den Ablauf, die Bewertung und die Abstimmung unter mehreren Erben oft von einem Makler begleiten. Für Erben in Würzburg und Umgebung gibt es dazu die Seite Erbimmobilie verkaufen Würzburg. Den allgemeinen Verkaufsablauf beschreibt Immobilie verkaufen.
Autor: Matthias Wolf ist Immobilienmakler und Geschäftsführer der W&T Immobilien GmbH in Würzburg. Er hat über 100 Immobilien vermittelt, darunter zahlreiche Nachlassobjekte, und kommt aus der Hausverwaltung.
Quellen: BGB, EStG, ErbStG, GNotKG, ZVG (Gesetze im Internet, gesetze-im-internet.de), Stand Oktober 2026.
Erreichbarkeit
Montag bis Freitag
09:00 – 18:00 Uhr
Termine auch abends und samstags nach Absprache.
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